|
Skrivet av Aktiefinansanalys.se
|
|
Tisdag, 26 Februari 2008 10:34 |
 Kungsleden är ett framgångsrikt fastighetsbolag som främst är intresserade av hög direktavkastning på fastigheter. Kungsledens aktiekurs har rasat från en toppnivå på cirka 120 SEK till en attraktiv nivå idag vilket ger köpläge i aktien. Kungsledens normala utdelning är på cirka 4 SEK per aktie men under år 2008 så kommer 8 SEK per aktie att delas ut.
Om företaget
Kungsleden är ett fastighetsbolag som prioriterar fastigheternas direktavkastningen mer än fastigheternas kategori och geografiska läge. Kungsleden arbetar aktivt med att förbättra fastighetsportföljens riskjusterade avkastning vilket innebär att ett stort antal fastigheter köps och säljs kontinuerligt. Kungsleden avser att skapa ett högt kassaflöde i rörelsen och begränsar rörelserisken genom att förvalta fastigheter i många olika kategorier och geografiska lägen. Kungsledens finansiella mål är en avkastning på eget kapital om minst 15% och en räntetäckningsgrad på 2. Kungsledens intäkter kommer från hyresintäkter, försäljning av modulfastigheter och från värdeförändring på fastigheter. Kungsleden ger sina aktieägare en hög utdelning som motsvarar cirka 50% av det genererade kassaflödet under året.
Intäkter och fastighetsbestånd
Kungsleden har från och med år 1995 till och med år 2006 ökat sina hyresintäkter från 748 MSEK till 2349 MSEK. Det här motsvarar en real geometrisk tillväxt om 9,79% per år. Under samma period hade vi en geometrisk real BNP-tillväxt om 2,92% per år. En omstrukturering i fastighetsinnehavet under slutet av 90-talet gjorde att hyresintäkterna tillfälligt minskade men började att öka sedan igen från och med år 1999. Uthyrningsgraden har från och med år 1996 ökat från 83% till 90,20% år 2006, där uthyrningsgraden har legat över 90% från och med år 1999. Fastighetsbeståndet har under samma period ökat från 5139 MSEK till 23106 MSEK. Det här motsvarar en geometrisk real tillväxt om 13,43% per år. Belåningsgraden på fastigheterna var under år 2006 cirka 55% och under år 2005 cirka 70%. Fastighetsbeståndet kan öka mer än hyresintäkterna trots att kungsleden delar ut en stor del av vinsten eftersom Kungsleden kan belåna en stor del av fastighetsinvesteringarna. Kungsleden har under år 2005 och 2006 haft en stor orealiserad värdestegring i fastighetsinnehavet, 2120 MSEK år 2006 och 1191 MSEK år 2005. Dessutom så var handelsnettot 853 MSEK år 2006 och 318 MSEK år 2005. Handelsnettot avser resultatet av fastighetsförsäljningar under året och i detta tas hänsyn till realiserade värdeförändringar som tidigare varit orealiserade värdeförändringar. Förklaring till det stora positiva handelsnettot är att Kungsleden erhåller en portföljpremie när företaget säljer stora fastighetsbestånd, Kungsleden kan sälja en portfölj av fastigheter till ett högre totalt värde jämfört med om företaget sålt fastigheterna var för sig, portföljpremien år 2006 låg på 7,5%. Portföljpremier beaktas inte i de interna värderingarna av fastighetsinnehavet. Kungsleden köper mindre fastighetsbestånd och säljer större fastighetsbestånd vilket gör att Kungsleden kan erhålla en portföljpremie.
Marginaler
Kungsledens förvaltningsfastigheter har historiskt från och med år 1995 haft ett ökande driftsnetto som har ökat från cirka 27,81% år 1995 till cirka 65,05% år 2006. Andelen driftskostnader utgör motsvarande 72,19% år 1995 och 34,95% år 2006.
Direktavkastningen på Kungsledens förvaltningsfastigheter har historiskt pendlat mellan 5% och 8% under perioden år 1995 till år 2006. Hyresintäkterna i förhållande till fastighetsvärdet värderat till marknadsvärde har i genomsnitt varit 13,62% under perioden år 1995 till år 2006 där proportionen under senare år varit närmare 10%.
Finansiering
Kungsleden hade under år 2006 en upplåning om cirka 12 781 MSEK till en genomsnittlig ränta om cirka 5,5%. Under år 2005 så hade Kungsleden en upplåning om cirka 18 004 MSEK till en genomsnittlig ränta om 3,1%. Belåningsgraden på fastigheterna var under år 2006 cirka 55% och under år 2005 cirka 70%.
Prognoser
Vi räknar med att fastighetsbeståndet kan växa med 30% (28% går bort i skatt och 50% av 72% går bort i utdelning) av föregående års vinst dividerat med 40% (1-Belåningsgrad) då vi antar en belåningsgrad om 60% vilket är lite högre jämfört med år 2006 men lägre än belåningsgraden år 2005. Vi räknar också med en värdeförändring i fastighetsinnehavet motsvarande inflationstakten (3,3% i dagsläget). Kungsleden kan säkerligen erhålla portföljpremier även i framtiden men vi är försiktiga och antar inte det här samt att vi antar en låg tillväxttakt i fastighetsvärden med tanke på de stora värdeförändringarna under år 2006 och 2005. Hyresintäkterna antas motsvara 10% av fastighetsbeståndet vid årets början enligt historiska marginaler. Fastighetsbeståndet och hyresintäkter har en tillväxt om strax över 10% per år fram till år 2016. Driftskostnaderna för förvaltningsfastigheterna antas uppgå till cirka 35% i förhållande till hyresintäkterna vilket är i linje med driftsnettot år 2006 där vi fortsatt antar en uthyrningsgrad om cirka 90%. Under år 2007 har Kungsleden påbörjat försäljning av modulfastigheter och vi har från kvartalsrapporterna under år 2007 uppskattat försäljningen till 400 MSEK samt produktionskostnaderna för dessa till 70% av intäkterna, tillväxten antas vara i enlighet med inflationstakten på 3,3%. Räntebärande upplåning väntas motsvara 60% av det totala värdet av fastighetsbeståndet och räntan antas vara 7% i genomsnitt med hänsyn tagen till högre inflation (5,5% (år2006)-1,4%(Inflation år2006)+3,3%(Inflation år 2007)). Efter vår prognostiserade 10 års period så antar vi en oändlig geometrisk real tillväxttakt om 0% per år.
Riktkurser
2007-12-31: 139,40 SEK
2008-12-31: 145,55 SEK
Värdering gjord: 2007-12-07
»Ladda hem hela värderingsunderlaget
Trackback(0)
 |
|
Senast uppdaterad ( Torsdag, 13 Mars 2008 17:00 )
|
Aktieanalyser 
TrackBack-länk
RSS för kommentarer