|
Hyresintäkterna i Balder uppgick till 466,6 Mkr (524,5) under perioden mellan den 1 januari och 30 september år 2008. Resultatet efter skatt uppgick till – 28,0 Mkr (553,6) och resultatet efter skatt per aktie uppgick till –1,75 kr (34,13) under årets nio första månader. Eget kapital per aktie uppgick till 140,22 kr (126,65) per den 30 september år 2008.
Januari - september 2008
• Resultat efter skatt uppgick till – 28,0 Mkr (553,6)
• Resultat efter skatt per aktie uppgick till –1,75 kr (34,13)
• Hyresintäkterna uppgick till 466,6 Mkr (524,5)
• Förvaltningsresultat före skatt uppgick till 130,6 Mkr (146,6)
• Eget kapital per aktie uppgick till 140,22 kr (126,65)
Affärsidé
Balder skapar värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.
Händelser under perioden
I början av 2008 förvärvade Balder en centralt belägen fastighet i Höganäs. Fastighetens totala yta om cirka 5 000 kvm är fördelad mellan kontor och bostäder. Balder har under perioden även förvärvat tre fastigheter i Stockholm från Humlegården samt en fastighet i Lund från Veidekke. De tre fastigheterna i Stockholm, Islandet 4 Kungsbacken 8 samt Gladan 3 har tillsammans en uthyrbar yta på drygt 10 000 kvm.
Fastigheten i Lund, Dioriten 1, har en uthyrbar yta på 3 000 kvm som hyrs av Veidekke Skåne AB. Fastigheterna har åsatts ett värde om 360 Mkr. Balder har också genom ett antal affärer sålt fastigheterna Mejeristen 1 i Söderköping, Lasarettet 7 i Norrköping samt två mindre fastigheter i Stockholm, Dalgärdet 12 samt Holmgård 1. Försäljningarna har skett via bolag där fastigheterna åsatts ett värde om cirka 95 Mkr, vilket inte innebär någon resultateffekt. Balder har under andra kvartalet 2008 förvärvat fastigheterna Lagfarten 1 och 2 i Lund.
Fastigheterna är fullt uthyrda och har en uthyrbar yta på 4 790 kvm moderna kontors- och butikslokaler. Fastigheterna har i affären åsatts ett värde om 63,5 Mkr. Balder har sålt fastigheterna Härryda Hulebäck 4:92, Härryda Hönekulla 1:479, Härryda Hulebäck 4:97, Härryda Hulebäck 1:604 samt Nynäshamn Alkotten 2 omfattande 14 782 kvm.
Försäljningsvärdet om ca 164 Mkr översteg bokfört värde med 13 Mkr. Under tredje kvartalet har Balder förvärvat Göteborg Inom Vallgraven 15:3 samt Nacka Älta 9:130. Fastigheterna har tillsammans en uthyrbar yta på 6 216 kvm och fastighetsvärdet uppgår till 185 Mkr i affären. Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år.
Resultat
Periodens förvaltningsresultat, d v s resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 130,6 Mkr (146,6), vilket motsvarar 8,13 kr per aktie (9,04). Jämfört med samma period
föregående år har fastighetsbeståndet minskat med cirka 245 000 kvm, vilket är en konsekvens av renodlingen av fastighetsbeståndet som gjordes under 2007. Resultatet har också påverkats av en högre räntenivå än under samma period 2007. I förvaltningsresultatet ingår förvaltningsresultat från intressebolag med 38,3 Mkr (1,3). Periodens resultat efter skatt
uppgick till –28,0 Mkr (553,6) motsvarande –1,75 kr per aktie (34,13).
I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar 13,5 Mkr (70,0) och orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med –95,0 Mkr (513,9) samt resultat från andelar i intressebolag om 15,0 Mkr (1,0).
Hyresintäkter
Bolagets hyresintäkter uppgick under perioden till 466,6 Mkr (524,5). Kontraktsportföljen bedöms per 30 september 2008 att ha ett hyresvärde på helårsbasis om 674 Mkr (764) och den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 268 kr/kvm (978). Den ökade hyresnivån förklaras dels av att industri- och lagerfastigheter med förhållandevis
låg hyresnivå har sålts och dels av hyreshöjningar. Hyresintäkterna visar en stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent (92). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler per den 30 september uppgick till 39 Mkr (62) på årsbasis.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Under perioden har 9 fastigheter (2) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 258 Mkr (471) vilket genererade 13,5 Mkr (70,0) i realiserat resultat. Per bokslutsdagen har Balder genomfört en intern värdering, baserad på en tioårig kassaflödesmodell på hela fastighetsbeståndet. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden som successivt marknadsanpassas under 10 år samt fastighetens bedömda restvärde år 10. Hänsyn tas till fastighetens avkastningskrav vilket påverkas av fastighetens läge,
ändamål och skick. Till grund för kassaflödeskalkylerna har lagts följande gemensamma förutsättningar och antaganden:
• Årlig inflation 2 procent under kalkylperioden
• Årlig ökning av drift- och underhållskostnader med 2 procent
Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet
ligga inom intervallet +/– 5–10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunkturer. Vid värdering av ett större fastighetsbestånd
som Balders tenderar osäkerheterna ta ut varandra, varför osäkerheten på beståndsnivå normalt är väsentligt lägre än för enskilda fastigheter.
På grund av den senaste tidens kreditåtstramning och den finansiella oro som råder i Sverige och i omvärlden just nu, har antalet genomförda fastighetsaffärer under det tredje
kvartalet minskat väsentligt och skapat en osäkerhet. En marknad med låg omsättning medför att fastigheternas värden blir mer svårbedömda. Balders uppfattning är att avkastningskravet har ökat något under det tredje kvartalet. I den interna väderingen per 30 september 2008 har något högre avkastningskrav använts jämfört med tidigare kvartal under 2008, vilket påverkat fastighetsvärdet negativt. Effekten av högre avkastningskrav har till viss del balanserats av ökad uthyrningsgrad genom minskad vakans och högre
hyresnivåer. De ökade hyresnivåerna har uppkommit genom att majoriteten av Balders hyreskontrakt är inflationsrelaterade. Det innebär att hyran ökar med konsumentprisindex.
Per 30 september 2008, efter Balders interna värdering, uppgick förvaltningsfastigheternas verkliga värde till 7 083,3 Mkr (7 648,1), vilket innebär en orealiserad värdeförändring om
–95,0 Mkr (513,9). Balders totala fastighetsvärde uppgick till 7 131,0 Mkr (7 696,6), varav 47,7 Mkr (48,5) avser rörelsefastigheten, som redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.
Om Balder
Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag med huvudsakliginriktning på kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Balders fastighetsbestånd hade per sista september 2008 ett verkligt värde om cirka 7 100 Mkr (7 700). Balderaktien är noterad på OMX Nordiska listan Small Cap.
Läs hela rapporten här
Publicerad: 2008-11-28
Källa: www.balderfast.se ; Balder; Hämtad 30 november 2008
 |
Finansnyheter 
RSS för kommentarer