Debatten om en bostadsbubbla är het. Det råder heller ingen brist på förslag om åtgärder som ska förhindra en överhettning på bostadsmarknaden. Dessa skapar dock mest oro. Den stora bristvaran är helhetsgrepp och långsiktighet. Ansvaret vilar på regeringen. Utan en genomtänkt och långsiktig bostadspolitik riskerar politikernas välvilja att utlösa, i stället för att stävja, ett ras i bostadspriserna.

Varje gång bostadspriserna i Sverige har fallit med mer än 20-25 procent har det föregåtts av politiska beslut som har rubbat de fundamenta som styr prisnivån. Det senaste större prisfallet i början av 1990-talet kom efter den stora skatteomläggningen, där ränteavdragen begränsades och byggmomsen höjdes på ett bräde.

Lyssnar vi på dagens olyckskorpar är katastrofen redan ett faktum.

Men tvärtemot vad många tror är det mycket som talar för motsatsen. Historiskt har hushållen lagt cirka 30 procent av sina disponibla inkomster på boendet, så är fallet även i dag. Andelen är densamma som i början av 1980-talet men betydligt lägre än under delar av 1990-talet. Men även om dagens bostadspriser inte är övervärderade så riskerar de att rubbas, vilket kan få negativa konsekvenser för hela ekonomin.

De senaste åren har hushållens disponibla inkomster ökat, bland annat på grund av jobbskatteavdraget. Samtidigt har räntorna varit historiskt låga. Konsumenterna har därmed kunnat lägga mer pengar på sitt boende utan att 30-procentsnivån har överskridits. I kombination med ökad inflyttning till storstäderna har detta drivit på efterfrågan. Samtidigt har byggandet av nya bostäder släpat efter. Rörligheten på bostadsmarknaden har också minskat på grund av den nya reavinstbeskattningen som infördes 2008, som i praktiken har blivit en flyttskatt för de hushåll som haft en kraftig värdeökning på sina bostäder.

Vi är bekymrade över att långsiktighet och helhetsgrepp saknas. Riksbanken har redan börjat höja styrräntan i snabb takt och räknar med ett betydligt högre ränteläge framöver. Finansinspektionen har nyligen infört ett bolånetak på 85 procent och har öppnat för att det kan komma att sänkas. Samtidigt talar politiker om att begränsa ränteavdragen och skärpa amorteringskraven. Därtill kommer kraven på bankerna att hålla mer kapital, som gör bolånen dyrare.

Var och en av dessa åtgärder behöver inte få någon dramatisk effekt på bostadsmarknaden. Den samlade effekten riskerar dock att utlösa ett ras i bostadspriserna. Vår uppmaning är att se till helheten och gå varsamt fram. Utvärdera effekten av räntehöjningarna och bolånetaket innan nya åtgärder genomförs. Genom en klok ekonomisk politik har bostadspriserna hållits uppe under den värsta krisen sedan depressionen på 1930-talet. Sjabbla inte bort den framgången. Glöm inte att stabiliteten i bostadspriserna under finanskrisen har varit viktiga för hushållens förtroende och konsumtion, vilket har bidragit till den snabba tillväxt vi nu ser i den svenska ekonomin.

I stället för nya pålagor bör politikerna skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande och stimulera rörligheten på bostadsmarknaden. De senaste 15 åren har Sverige byggt minst antal bostäder i Europa, och under de allra senaste åren minskar flyttfrekvenserna.

Det är en utveckling som måste tas på allvar. Genomtänkta förslag som underlättar nybyggnation, ger starkare incitament för dem som vill hyra ut sin bostad och underlättar för dem som vill arbeta på en ort och bo på en annan vore välkomna.

Under våren kommer Riksbankens bostadsutredning som väntas innehålla fler förslag på åtgärder. Vår förhoppning är att utredaren, och i förlängningen regeringen, tar fasta på de erfarenheter historien har lärt oss - att stora politiska ingrepp kan få förödande konsekvenser för bostadsmarknaden.

Skapa långsiktiga och tydliga spelregler i stället som hushåll och byggföretag kan förhålla sig till.

Claes Hemberg, sparekonom Avanza Bank
Erik Olsson, vd Erik Olsson Fastighetsförmedling
Maria Pleiborn, seniorkonsult WSP
Tomas Pousette, chefsekonom SBAB

Publicerad: 2011-02-10

Källa: www.sbab.se; SBAB; Hämtad 17 februari 2011