Utredningen om allmännyttans villkor har i dag överlämnat sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna till statsrådet Mats Odell. I betänkandet bedömer särskilde utredaren Michaël Koch, ordförande i Arbetsdomstolen, hur reglerna för de kommunala bostadsföretagen och för hyressättningen påverkas av EG-rätten. Utredningen lägger också fram förslag till nya regler för bestämmande av bostadshyror. De nya reglerna kan tidigast börja gälla den 1 januari 2010.
De kommunala bostadsföretagen
EG-rättens statsstödsregler innebär att offentligt ägda företag som agerar på en konkurrensutsatt marknad som huvudregel måste bete sig på samma sätt som motsvarande privata marknadsaktörer, dvs. på lång sikt sträva efter så hög vinst som möjligt. Undantag från den regeln gäller för offentligt ägda företag som tillhandahåller allmännyttiga tjänster (med EG-rättens terminologi: tjänster av allmänt ekonomiskt intresse).
De kommunala bostadsföretagen ska tillhandahålla bostäder till alla befolkningskategorier och kan därmed bidra till integrationen i samhället. Utredningens direktiv innebär ett förbud mot att lägga fram några förslag som ändrar på detta. I andra länder i Europa är det emellertid vanligt att icke vinstdrivna bostadsföretag hyr ut bostäder endast till de sämre ställda, s.k. social housing. Det är osäkert om - men inte uteslutet att - EG-domstolen vid en prövning skulle anse att de kommunala bostadsföretagen tillhandahåller allmännyttiga tjänster, trots att de inte begränsar sig till social housing.
Osäkerheten om vad EG-rätten innebär gör att utredningen lägger fram två alternativa modeller för de kommunala bostadsföretagen:
En affärsmässig modell:
innebär att kommunala bostadsföretag på lång sikt ska sträva efter vinst. Långsiktigheten innebär att det finns ett utrymme för de kommunala bostadsföretagen att vidta sociala åtgärder så länge det på lång sikt kan bedömas ge minst lika hög vinst att vidta åtgärderna som att inte göra det. Perspektivet måste vara vad som kan förväntas vara bäst för bostadsföretaget, inte vad som är bäst för kommunen. Dagens utdelningsbegränsning tas bort. Det finns inget tvivel om att en affärsmässig modell är förenlig med EG-rätten.
En självkostnadsmodell:
grundar sig på EG-rättens undantagsregel om allmännyttiga tjänster och innebär att kommunala bostadsföretag ska arbeta för integration och agera enligt en självkostnadsprincip, där kostnaderna täcks men vinst inte är det främsta målet. Även i denna modell tas utdelningsbegränsningen bort. Det är osäkert om - men inte uteslutet att - ett sådant system är förenligt med EG-rätten. Sannolikt kräver ett eventuellt godkännande en prövning i EG-domstolen.
Hyresgästföreningen och Sveriges Kommuner och Landsting har begärt att utredningen ska utveckla en tredje modell. Varje modell som inte innebär att de kommunala bostadsföretagen strävar efter vinst måste emellertid grunda sig på undantagsregeln om allmännyttiga tjänster. Utredningen bedömer att det är väsentligen lika osäkert om en tredje modell är förenlig med denna undantagsregel som om självkostnadsmodellen är det.
Utredningen tar inte ställning till vilken modell som bör väljas utan överlämnar den frågan åt regeringen och Riksdagen att ta ställning till efter en allmän debatt.
Hyresreglerna
Mot bakgrund av EG-rättens konkurrensregler föreslår utredningen att den normerande roll som kommunala bostadsföretags hyror har i dag vid prövning av bostadshyror i det privata beståndet tas bort.
Bruksvärdessystemet ska emellertid finnas kvar.
I dag bestäms den stora majoriteten av hyrorna i förhandlingsöverenskommelser mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägarna. För att värna om detta kollektiva förhandlingssystem föreslår utredningen att hyror som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse blir normerande vid en hyresprövning, förutsatt att de motsvarar en rimlig tolkning av bruksvärdet.
Utredningen har haft regeringens uppdrag att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. För att hyresbostadsmarknaden ska fungera bättre föreslår utredningen att hyrorna ska kunna anpassas bättre till hyresgästernas värderingar. I bostadsområden där det krävs flerårigt köande för att få en bostad ska hyrorna på sikt kunna bli högre. I bostadsområden med stora vakanser ska hyrorna på sikt kunna bli lägre. Majoriteten av landets hyresgäster kommer inte att påverkas av detta förslag.
Utredningen föreslår ett nytt skydd mot stora och snabba hyreshöjningar. En hyra ska som huvudregel aldrig få vara påtagligt högre än den tidigare hyran. Med dagens inflation innebär det ett skydd mot hyreshöjningar med mer än ca fem procent årligen. Skyddsregeln slår till i den minoritet av fallen där det t.ex. krävs flerårigt köande för att få en bostad. Den innebär inte att hyror i allmänhet kommer att kunna höjas i den takten.
Kontakt
Särskilde utredaren
Michaël Koch
076-107 93 75
Publicerad: 2008-04-18
Källa: www.regeringen.se ; Regeringen; Hämtad 19 april 2008
